物業(yè)價值通常是由地段決定，舊改補償方案亦是如此。
近日，有網(wǎng)友在社交平臺上曬出了兩份關(guān)于廣州荔灣山村舊改的征收補償方案。一份針對集體土地上的宅基地房屋，最高補償3萬元/平方米；另一份，是針對國有土地上的住宅房屋，最高補5.6萬元/平方米。
消息一出，廣州“待拆”的村民們再也坐不住了，尤其是廣州白云區(qū)最高補償僅有7590元/平方米的潭村村民。
具體來看這份讓人“眼紅”的荔灣山村舊改補償方案。
首先是針對集體所有土地上宅基地房屋的補償方案，該方案提供復建安置和貨幣補償兩種選擇，面對的人群是當?shù)卮迕瘛?span style="display:none">NYj壹木網(wǎng)-日常常見問題解答
復建安置方面，合法補償面積按1:1計算；若實測超出合法補償面積（在2009年12月31日前已建成，四層以內(nèi)部分），按1:0.8計算安置面積。每戶住宅安置面積不超過280平方米，超出給予貨幣補償。
目前，安置房的選址初步定為卷煙廠地塊和橋梓大街地塊，基本實現(xiàn)原地回遷。
其中，卷煙廠地塊已由山村征收，將結(jié)合地塊開發(fā)周期，分期建設(shè)安置房；橋梓大街地塊則在2023年由廣東建工聯(lián)合體以2.2萬元/平方米樓面價摘得，為商品房與安置房混搭型小區(qū)，目前已開工建設(shè)。
若村民對復建安置方案不滿意，也可選擇貨幣補償方案。
資料來源：公開資料
根據(jù)表格中的補償方案計算：(3萬元*280平方米)+簽約獎勵3萬元+搬遷時限獎勵2萬元+搬家費0.5萬元+設(shè)備設(shè)施遷移費0.2萬元+(臨遷補助費40元*280平方米*3個月)=845.88萬元
即一套面積為280平方米的宅基地最高可獲得845.88萬元的貨幣補償，單價約3.021萬元/平方米。
這樣的補償水平，在廣州的舊改項目中，無疑是相當突出的。
以白云區(qū)三元里舊改補償安置方案為例，同樣是按“280平套餐”計算，即便加上15%的搬遷獎勵，村民的最高補償價也僅為7590元每平方米。天河區(qū)凌塘村的補償方案，在不包含其他獎勵的情況下，貨幣補償最高也只有1.6萬元每平方米。
然而，與國有土地上的房屋征拆補償相比，宅基地的3萬元每平方米就顯得不那么突出了。
2025年2月20日，荔灣區(qū)政府發(fā)布了《荔灣區(qū)山村城中村改造（一期）項目國有土地上房屋征收補償方案》（征求意見稿）。
圖源：荔灣區(qū)人民政府網(wǎng)
該方案第四點征收補償標準顯示，框架結(jié)構(gòu)住宅最高補償4.46萬元/平方米。在此基礎(chǔ)上，政府還會給予臨時安置、征收獎勵費、貨幣補償補助費、簽約期限及搬遷時限獎勵費、搬遷費等一些列額外補償費用。
據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，框架結(jié)構(gòu)（A）的住宅房屋最高可獲得5.6萬元/平方米的補償，甚至超過了周邊新房價格。
例如，武漢城建·保利·花語和岸均價為5.1萬元/平方米；萬科·理想花地·朗庭均價4.7萬元/平方米；保利和頌均價4.6萬元/平方米；保利瑧譽5.5萬元/平方米。
綜合觀察近年來廣州市國有土地房屋征收補償情況，荔灣區(qū)在補償款方面表現(xiàn)也是尤為突出。
據(jù)悉，荔灣區(qū)的坑口舊改、聚龍灣項目、惠愛億元職工樓，以及2023年公布的如意坊放射性系統(tǒng)工程，住宅最高補償可達5.6萬元/平方米。
相比之下，其他區(qū)域如海珠區(qū)的新中軸項目國有土地住宅征收，最高補償為4.7萬元/平方米；白云區(qū)三元里舊改最高補償為3.78萬元/平方米，新市墟站最高則為3.97萬元/平方米，均略低于荔灣區(qū)的補償水平。
此外，除了貨幣補償?shù)倪x項外，居民也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或房票安置。
圖源：荔灣區(qū)人民政府網(wǎng)
在房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方面，居民可選擇的安置房項目更多，均按照被征收住宅房屋的合法產(chǎn)權(quán)（含視同合法產(chǎn)權(quán)面積）套內(nèi)面積1:1補償安置?？扇羰窍胫脫Q更大的房產(chǎn)，則需額外支付費用，費用根據(jù)超出面積的不同區(qū)間而有所差異。
而最后一個選項“房票安置”則更為靈活，同時還額外給予基礎(chǔ)補償金額1%的政策獎勵，最高可達4.46萬元。
值得一提的是，2024年廣州第一張舊改房票就誕生于荔灣山村舊改范圍內(nèi)的石圍塘。
荔灣山村舊改的規(guī)模不容小覷，總占地約204萬平方米，相當于廣鋼新城的三分之一、珠江新城的五分之三，是繼2012年大坦沙舊改后荔灣區(qū)的又一重大舊改項目。
盡管規(guī)模龐大，但進展也是相當速度。從備案獲批到連發(fā)多則招標公告、集體物業(yè)開拆等，山村僅用時不到1年。
而這也離不開背后實施主體的支持。
2018年時，在新世界（中國）地產(chǎn)投資有限公司和金眾地產(chǎn)兩家企業(yè)中，當?shù)卮迕褚恢逻x擇了前者作為山村舊村更新改造項目意向合作企業(yè)。
不過，在后期工作推進過程中，由于開發(fā)模式的調(diào)整，從傳統(tǒng)的房企主導模式轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;政府主導+國企實施”的做地模式，新世界的商業(yè)開發(fā)經(jīng)營不再是優(yōu)勢，選擇退局，交由“國資背景”的廣州市花地河城建有限公司接手。
圖源：企查查
在此背景下，補償方案的最終簽約率結(jié)果，相信也是不言而喻的。不管是對于居民還是村民而言，提升居住環(huán)境的同時又能保住荷包，就是最好的選擇。
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