2月25日，杭州舉行2025年二批次土拍。此次共出讓3宗地塊，分別位于上城區(qū)、拱墅區(qū)和濱江區(qū)，總出讓面積116430平方米，總規(guī)劃建筑面積292705.8平方米，總起始價(jià)46.679億元。
最終3宗地塊均溢價(jià)成交，總成交額達(dá)67.98億元。
隨著2024年10月，杭州樓市全面取消限價(jià)后，杭州土拍市場(chǎng)的按下了加溫鍵，高溢價(jià)地塊層出不窮，頻頻刷新杭州各板塊以及整個(gè)城市地價(jià)紀(jì)錄。
溢價(jià)成交 華潤(rùn)置地再刷城東板塊地價(jià)紀(jì)錄
此次土拍備受矚目的地塊是華潤(rùn)置地溢價(jià)72.5%斬獲的安琪兒5.0地塊。
安琪兒5.0地塊為城東新城單元SC080201-46地塊，用途為普通商品住房用地，土地出讓面積22456平方米，規(guī)劃建筑面積51648.8平方米，容積率2.3，建筑高度不大于80米。
該地塊起始價(jià)約15.18億元，起始樓面價(jià)29385元/平方米。競(jìng)拍過程共有11家房企報(bào)名，經(jīng)過110輪競(jìng)價(jià)，最終由上海泓喆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（華潤(rùn)置地）以總價(jià)26.18億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)50683元/平方米，溢價(jià)率72.48%。
值得注意的是，這是城東新城板塊1周時(shí)間內(nèi)第二次刷新板塊樓面價(jià)紀(jì)錄。
2月20日的土拍中，杭州成功出讓了城東新城單元SC080201-48地塊，即安琪兒4.0地塊。該地塊出讓面積9504平方米，建筑面積22800平方米，最終大家房產(chǎn)以10.83億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)47486元/平方米，溢價(jià)率54.04%，超越了此前城東新城的新房限價(jià)46500元/平方米。
5天就刷新一次紀(jì)錄，可見當(dāng)下杭州土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)有多么激烈，并且安琪兒5.0地塊的成交標(biāo)志著城東新城板塊成功跨過5萬元/平方米的地價(jià)大關(guān)。
此外，位于拱墅區(qū)華豐板塊的石橋單元GS130202-42地塊在此次土拍中也是以超過50%的溢價(jià)率成交。
石橋單元GS130202-42地塊用途為普通商品住房用地，土地出讓面積40865平方米，規(guī)劃建筑面積81730平方米，容積率2.0，建筑限高50米。拍賣時(shí)，該地塊共13家房企報(bào)名，經(jīng)過64輪競(jìng)價(jià)，最終由中天美好集團(tuán)有限公司&海威置業(yè)有限公司以18.83億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)23035元/平方米，溢價(jià)率50.29%。
最后一宗地是位于濱江區(qū)的浦沿單元BJ040501-04地塊，該地塊是一宗TOD商住地，土地出讓面積53109平方米，規(guī)劃建筑面積159327平方米，商業(yè)、住宅比例為3:7，要求開發(fā)利用地下空間。由于該項(xiàng)目地塊內(nèi)部還包括在建地鐵18號(hào)線浦炬街站，因此規(guī)劃要求項(xiàng)目地下室建設(shè)不少于2層，且與地鐵站點(diǎn)互聯(lián)互通。
持續(xù)走高的杭州土拍
2024年，為了挽救房地產(chǎn)領(lǐng)域，中央和地方接力出臺(tái)樓市新政。10.9新政限價(jià)全面放開后，杭州土拍市場(chǎng)熱度明顯提升，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年溢價(jià)率前十五名的地塊中，僅有4宗為限房?jī)r(jià)地塊。新政施行至今不到半年的時(shí)間，全杭州的樓面價(jià)紀(jì)錄就已經(jīng)刷新了兩次。
2024年10月22日，綠城以樓面價(jià)50717元/平方米競(jìng)得錢二宅地，地價(jià)上漲近60%，刷新綠城在2016年以37.35億元競(jìng)得鳳起潮鳴地塊，創(chuàng)下45368元/平方米的杭州宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。
隨后在2025年1月24日的土拍中，濱江集團(tuán)以54.56億元總價(jià)競(jìng)得湖墅單元GS0201-R21-05地塊，成交樓面價(jià)64834元/平方米，溢價(jià)率71.25%，成為杭州涉宅地新單價(jià)地王。曾經(jīng)8年不曾打破的紀(jì)錄，如今僅時(shí)隔3個(gè)月再度刷新使得杭州的土拍行情進(jìn)一步沸騰。
在城市總地王不停刷新的同時(shí)，各種高溢價(jià)地塊也在不停的刷新杭州各大板塊的地價(jià)紀(jì)錄。以此次出讓的城東新城板塊為觀察點(diǎn)。10.9新政后，城東板塊的板塊紀(jì)錄就在安琪兒地塊上刷新了三次。
2024年11月15日，杭州出讓的城東新城首宗不限房?jī)r(jià)地塊，濱江集團(tuán)以13.8億元競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)40479元/平方米在當(dāng)時(shí)創(chuàng)下板塊紀(jì)錄，溢價(jià)率35.3%。項(xiàng)目案名為濱江·錦上萬象府，預(yù)計(jì)新房首開價(jià)格會(huì)在6萬元/平方米以上，將于今年一季度入市。
隨后2月20日出讓的安琪兒4.0和2月25日出讓的安琪兒5.0分別以樓面價(jià)47486元/平方米和50683元/平方米連續(xù)刷新板塊紀(jì)錄。
溢價(jià)率方面，華潤(rùn)置地創(chuàng)下的72.5%還不是杭州的最高溢價(jià)率。此次競(jìng)得石橋單元地塊的中天美好集團(tuán)有限公司&海威置業(yè)有限公司曾在2024年12月19日的土拍中以18億元的價(jià)格競(jìng)得蕭山北干東單元宅地，溢價(jià)率76.5%，創(chuàng)下2018年以來杭州宅地溢價(jià)率新高。
為何在新政后杭州土拍市場(chǎng)能夠長(zhǎng)時(shí)間的保持火熱？
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在新房限價(jià)放開的利好下，杭州2024年提高核心四區(qū)供地規(guī)模，宅地成交總建面高達(dá)243.4萬平方米，占比44.6%，較2023年提升了15個(gè)百分點(diǎn)以上；外圍區(qū)域供地以低密地塊為主，2024年全年容積率1.5以下的地塊共計(jì)有15宗，占比20%左右，基本位于外圍三四圈層區(qū)域，主城&區(qū)域核心以及近主城低密地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，這導(dǎo)致涉及杭州核心區(qū)域的土拍溢價(jià)率屢創(chuàng)新高。
實(shí)際上，杭州土拍的區(qū)域熱度出現(xiàn)明顯分化。蕭山、臨平、濱江、上城、拱墅等核心區(qū)域地價(jià)上漲明顯；余杭、錢塘樓面價(jià)僅能維持原價(jià)；而富陽(yáng)、臨安的地價(jià)出現(xiàn)了超30%的下調(diào)幅度。
另一方面，2025年初，DeepSeek與“杭州6小龍”的爆火，提高了市場(chǎng)對(duì)于杭州未來的AI產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)期。在AI產(chǎn)業(yè)預(yù)期的加持下，房企自然上調(diào)了對(duì)杭州的土地估值，愿意以更高的溢價(jià)來?yè)屨际袌?chǎng)。
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