全國首單醫(yī)藥倉儲物流REIT上市了。
2月27日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT在上交所正式上市，成為我國首單醫(yī)藥倉儲物流REITs。開盤后，九州通醫(yī)藥REIT現(xiàn)30%漲停，接近10點(diǎn)30分賣盤將封單砸開，隨后回升，最終收漲28.22%，報(bào)每股3.712元。
近期，新發(fā)公募REITs二級市場表現(xiàn)持續(xù)火熱，前一天上市的華夏金隅智造工場REIT上市首日牢牢封死30%漲停板。
產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，此前一共有9單REITs首日漲停，分別是中關(guān)村REIT、北京保租房REIT、廈門安居REIT、深圳安居REIT、合肥高新REIT、臨港創(chuàng)新REIT、華威市場REIT、濟(jì)南供熱REIT和金隅智造REIT。
其中絕大多數(shù)REITs首日高開甚至漲停，均受益于市場情緒高漲。此前REITs集中出現(xiàn)首日漲停的時(shí)間段正是2022年REITs市場情緒最高漲的時(shí)間。
九州通“雙上市平臺”
從產(chǎn)品上報(bào)、獲批到上市，九州通醫(yī)藥REIT一直受到市場關(guān)注。該基金最終募集份額4億份，發(fā)售價(jià)格2.9元/份，募集資金總額11.58億元。此前公眾投資者認(rèn)購倍數(shù)高達(dá)1192倍，創(chuàng)下了公募REITs公眾投資者認(rèn)購倍數(shù)歷史新高。
匯添富九州通醫(yī)藥REIT的原始權(quán)益人為九州通醫(yī)藥集團(tuán)物流有限公司、九州通醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司，底層資產(chǎn)為九州通東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥物流倉儲項(xiàng)目。
九州通醫(yī)藥REIT的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為武漢東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉儲物流項(xiàng)目，具體包括醫(yī)藥倉儲綜合樓、醫(yī)藥倉儲分揀中心、醫(yī)藥倉儲保障中心1號樓、醫(yī)藥倉儲保障中心2號樓、醫(yī)藥倉儲保障中心3號樓、醫(yī)藥倉儲保障中心輔助用房，合計(jì)建筑面積17.24萬平方米。
從歷史運(yùn)營情況來看，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目近三年及一期項(xiàng)目總體保持盈利，2021-2023年?duì)I收規(guī)模分別為0.84億元、0.90億元和0.93億元。截至2024年9月30日，不動產(chǎn)評估值為11.03億元，2025年預(yù)測現(xiàn)金流分派率為5.19%。
在九州通REIT上市之后，將與九州通形成“公司上市”和“資產(chǎn)上市”的雙大型資本運(yùn)作平臺。
據(jù)了解，九州通董事長劉長云稱，醫(yī)藥倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行，將助力九州通盤活醫(yī)藥倉儲物流資產(chǎn)及配套設(shè)施，回籠權(quán)益性資金，促進(jìn)公司主營業(yè)務(wù)的快速發(fā)展；同時(shí)，可顯現(xiàn)公司持有優(yōu)質(zhì)醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)的公允價(jià)值，進(jìn)而提升公司的市場價(jià)值，實(shí)現(xiàn)九州通和公募REITs"雙上市"平臺的協(xié)同共贏。
"資產(chǎn)證券化的前提是至少要匹配三倍的資產(chǎn)，一個(gè)10萬平方米的物流園做REIT，公司至少要有40萬平方米的資產(chǎn)，且資產(chǎn)必須產(chǎn)權(quán)清晰。"劉長云表示，九州通多年來積累的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為資產(chǎn)證券化提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
值得一提的是，九州通醫(yī)藥REIT具有較高可擴(kuò)募性。目前，九州通在全國31個(gè)省會城市及110個(gè)地級市擁有141個(gè)規(guī)模不等的高標(biāo)準(zhǔn)醫(yī)藥倉儲物流設(shè)施，建筑總面積超430萬平方米，其中GSP倉庫290萬平方米、冷庫容量11.51萬立方米，是國內(nèi)最大的醫(yī)藥倉儲資產(chǎn)擁有者之一。
在REITs之外，九州通還啟動了Pre-REITs項(xiàng)目。首期Pre-REITs入池資產(chǎn)擬定為公司下屬企業(yè)持有的位于上海、杭州、重慶的三處總計(jì)約為15萬平方米的醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)及配套設(shè)施，發(fā)行完成后預(yù)計(jì)將增加公司凈利潤不超過9億元。
資產(chǎn)荒下的REITs熱度
在九州通醫(yī)藥REIT上市之后，已上市倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施REITs增加至8單，其他幾單分別為紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、中金普洛斯REIT、嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華夏深國際REIT、華泰寶灣物流REIT、華安外高橋REIT、中航易商倉儲物流REIT。
最近的REITs仍保持著較高熱度。
事實(shí)上，在經(jīng)過2023年估值修正后，2024年REITs市場整體走出修復(fù)行情。2024年四季度中證REITs指數(shù)逐漸修復(fù)，四季度末相較于三季度末整體上漲5.87%，12月初中央政治局會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議以后，受利率水平下行等利好影響，REITs開始出現(xiàn)明顯反彈。
有分析指，2024下半年開始的市場反彈明顯是受益于債市資金的溢出和市場對于高股息資產(chǎn)的找尋，上漲核心來源于“中長期配置需求和低利率環(huán)境下機(jī)構(gòu)對于優(yōu)質(zhì)高息資產(chǎn)的配置”。
產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，截至2025年2月中旬，保障房類REITs、能源類REITs、環(huán)保類REITs及消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市以來及近半年以來均保持二級市場價(jià)格正增長。
其中，產(chǎn)業(yè)園類及高速公路類REITs呈現(xiàn)較大分化，但2025年截至2月中旬，絕大多數(shù)REITs都實(shí)現(xiàn)了近半年及上市以來的正增長，僅建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏中國交建高速REIT、中金安徽交控REIT表現(xiàn)較差。
倉儲物流類REITs一改低迷表現(xiàn)，截至2025年2月中旬，全部實(shí)現(xiàn)近半年及上市以來的正增長。
民生證券于一份研究報(bào)告中指，總體上，市場對于REITs已成為市場關(guān)心的紅利資產(chǎn)，其中權(quán)益投資人更加關(guān)心其與紅利股之間的關(guān)系，固收投資人更關(guān)心其與含權(quán)資產(chǎn)的替代性。
整體來看，在宏觀經(jīng)濟(jì)緩慢恢復(fù)的大背景下，市場給予穩(wěn)定性較高資產(chǎn)（如保障房、能源類、環(huán)保類、消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施）更低的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，從而維持其較高估值。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這也是REITs基本面研究逐漸深入的原因；相反在REITs市場階段性調(diào)整時(shí)，如果單只REIT業(yè)績亮眼，市場也將可能會給予其較高的估值。
從發(fā)行節(jié)奏看，2024年以來，公募REITs發(fā)行有所提速。Wind數(shù)據(jù)顯示，63只已上市的產(chǎn)品中，34只為2024年以來上市產(chǎn)品。2024年共發(fā)行了29只公募REITs產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)到655.17億元，發(fā)行數(shù)量、規(guī)模都顯著高于前一年。
有機(jī)構(gòu)預(yù)測，截至2025年末，國內(nèi)公募上市REITs有望達(dá)到85只，涉及規(guī)模2450億元。
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