編者按：2024年以來，房地產(chǎn)代建行業(yè)在政策調(diào)整與市場分化中加速重構(gòu)，頭部企業(yè)構(gòu)筑壁壘、鞏固優(yōu)勢，新入局企業(yè)亦聚焦政府代建與存量紓困等新戰(zhàn)場。
與此同時，利潤空間收窄倒逼企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，更多探索保障房、城市更新、產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的可持續(xù)路徑，逐漸從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向效率與資源整合。
展望2025年，行業(yè)洗牌或?qū)⒏由钊?，觀點新媒體就此推出最新策劃性選題"代建風云"，通過觀察標桿企業(yè)如何破局，為未來發(fā)展錨定坐標。
作為最早布局代建行業(yè)的企業(yè)，綠城管理在行業(yè)發(fā)展早期已享受到藍海紅利，占據(jù)最大的市場份額。
2024年度中期業(yè)績報告顯示，綠城管理連續(xù)8年保持20%以上的代建行業(yè)市占率。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，越來越多房企入局代建領(lǐng)域，代建市場從藍海轉(zhuǎn)向微利競爭，新進入者通過低價策略搶奪市場，不少項目代建費率被壓至歷史低點。
為了搶占市場，甚至部分企業(yè)以"0利潤"策略進行競爭，進而，代建行業(yè)整體利潤率被壓縮，而作為曾經(jīng)代建龍頭，被追趕的綠城管理也出現(xiàn)了利潤危機。
被追趕的危機
在房地產(chǎn)行業(yè)從高歌猛進到一路向下的時期，綠城管理前幾年的凈利潤也是同步增長的。
數(shù)據(jù)顯示，2020年至2023年，綠城管理的凈利潤分別為4.39億元、5.65億元、7.45億元、9.74億元，同比增長35.27%、28.66%、31.73%、30.77%。2024年上半年，綠城管理凈利潤為5.01億元，同比增長5.82%。
基于代建企業(yè)輕資產(chǎn)、低負債等運作特點，代建業(yè)務利潤率往往高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務。2020年至2023年，綠城管理的毛利率依次為47.76%、46.39%、52.28%、52.15%。
從整體的財務數(shù)據(jù)來看，綠城管理憑借先發(fā)優(yōu)勢占據(jù)著代建行業(yè)的龍頭地位，并且保持穩(wěn)定的增長趨勢，但從細節(jié)數(shù)據(jù)的情況來看，綠城管理正面臨諸如費率下滑、利潤增速放緩、業(yè)務結(jié)構(gòu)失衡等挑戰(zhàn)。
今年1月8日，綠城管理披露集團業(yè)務發(fā)展的最新情況。截至2024年12月31日止的十二個月內(nèi)，綠城管理的新拓代建項目合約總建筑面積達到3649萬平方米，較去年同期增長約3.4%。然而，代建費用預估為93.2億元，較去年同期下降約10.1%。
截止至發(fā)稿，綠城管理尚未披露2024年年報，但從2024年半年報可以窺見代建費用下滑的原因。
從業(yè)務構(gòu)成情況看，商業(yè)代建是綠城管理最大的收入和利潤來源。2024年上半年，綠城管理來自商業(yè)代建、政府代建的營業(yè)收入分別為13.08億元、3.32億元，占總營收比重分別為78.3%、19.9%，增長率分別位22.9%和-16.1%。
為何兩項業(yè)務的增長一正一負？主要問題出現(xiàn)在業(yè)務的毛利率上。商業(yè)項目管理毛利率上升 2.7 個百分點至 54.2%，但政府項目管理毛利率下降 4.4 個百分點至 40.4%，主要由于競爭加劇導致項目費用下降。特別是華潤、中海等央國企的紛紛布局代建市場，在承接政府代建項目時具備天然優(yōu)勢，加劇代建政府項目的競爭。
而其他服務方面，毛利率因收入結(jié)構(gòu)變化下滑最為明顯，從2023年的90.7%進一步下滑至 59%。
究其原因是在2023年及之前，其他服務的高毛利率主要依賴上市前由綠城房地產(chǎn)集團投標的未取得一級資質(zhì)的項目。這類項目的服務成本由綠城房地產(chǎn)集團承擔，綠城管理僅按凈收益結(jié)算收入，因此成本極低。
至2024上半年，此類項目收入大幅縮減，2024上半年其他服務總收入中，未取得資質(zhì)的項目收入僅1210萬元，占總收入12.1%，而2023年同期類似項目收入為1.122億元，收入規(guī)模明顯收縮，收入占比下降直接削弱了高毛利業(yè)務的貢獻。
在高毛利項目下滑的同時，綠城管理的成本也在增長。2024年上半年，綠城管理服務成本為8.09億元，較2023 年同期的7.43億元增加 9.0%?？梢姡诖ㄊ袌鋈遮厓?nèi)卷的情況下，綠城管理賺錢容易的日子也成為了過去時。
探索不良資產(chǎn)之路
隨著房地產(chǎn)行業(yè)出清，金融機構(gòu)積累了巨大的涉房涉地類紓困項目。代建模式可以通過信用賦能、品牌煥新、產(chǎn)業(yè)鏈重整等多種方式，助力遇困項目激活銷售，幫助投資人修復資產(chǎn)負債表，實現(xiàn)保資產(chǎn)價格、?？⒐そ桓?、保開發(fā)團隊的目標。
在2022年年報發(fā)布會上，綠城管理CEO李軍表示： "紓困業(yè)務代建是我們未來需要大力開展，需要努力提升能力的一個界面。" 向投資者發(fā)出了新增業(yè)務方向的信號。
綠城管理由此開始布局涉房涉地類紓困項目。此外，隨著"城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制"的建立和"白名單"制度的推行，紓困項目的融資渠道逐步通暢，為代建服務創(chuàng)造了更多機會。
2024年上半年，綠城管理成功交付了2個紓困項目，其中，綠城管理作為代建方與長城資產(chǎn)合作，介入武漢當代集團開發(fā)的"當代天譽"項目，成為AMC與代建企業(yè)合作的典型樣本。
但入局不良紓困項目，也惡化了綠城管理的一些財務數(shù)據(jù)。
2023年，綠城管理信用減值虧損凈額4209萬元，較2022年的2251萬元增長87%，主要因合約資產(chǎn)減值2428.8萬元及其他應收款減值2129.7萬元，2022年這兩項數(shù)據(jù)分別為795萬元和116萬元，2024上半年綠城管理信用減值虧損凈額有輕微降低，為4053.4萬元。
回款方面，截止至2024年6月30日，綠城管理貿(mào)易及其他應收款項達到人民幣9.08億元，較2023年末的人民幣8.24億元增加10.3%，增加的主要原因是受房地產(chǎn)行業(yè)整體市場趨勢影響，部分地區(qū)銷售去化出現(xiàn)滯后，進而影響到代建費收款，周轉(zhuǎn)天數(shù)由2023年度的24天上升至28天，主要受市場影響，代建費收款滯后。
其中，不良紓困項目的去化難的情況更為突出。例如位于南京南部新城的綠城鳳棲潮鳴，前身是南部新城G124地塊。該項目由邊城拿地，綠城負責代建，將杭州高端"鳳起"系產(chǎn)品引入南京。但該項目銷售并不及預期，在拿到銷許之后四個月，被曝項目僅認購成交2套，去化不足1成。
觀點新媒體在過往關(guān)于代建企業(yè)的采訪中，不少被采訪企業(yè)管理層認為，"能賺錢但很難"是不良紓困項目的矛盾點，相比于普通商業(yè)代建，不良資產(chǎn)項目代建有著更高門檻要求，不僅涉及債權(quán)、債務以及法律糾紛，還要與AMC公司溝通協(xié)作，在金融機構(gòu)的盤活盈利框架體系下保質(zhì)保量完成項目代建，但也避免了當前代建市場的競爭情況。
而綠城管理的第一批不良紓困項目已經(jīng)開始入市，在房地產(chǎn)普遍低迷的市場中，綠城管理能否找到新的出路。
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