北京土拍的順義“小專場”低調(diào)落幕。
過去這兩天，北京順義陸續(xù)出讓了3宗地塊，包括2宗住宅用地、1宗商服用地。其中，26日成交的兩宗地塊均位于順義區(qū)勝利街道東風(fēng)商場片區(qū)，起拍價共計約32億元。
27日成交的溫榆河生態(tài)走廊周邊用地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)，可歸為中央別墅區(qū)板塊，地塊起拍價60.24億元。
與今年以來北京此前進(jìn)行的幾場土拍相比，熱度沒能延續(xù)，3宗地塊最終都以底價成交，共攬金91.88億元。
具體來看，東風(fēng)商場片區(qū)的兩宗地塊分別由北京國泰東風(fēng)商城有限公司，以及北京天竺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京順義新城發(fā)展有限公司聯(lián)合體競得，成交價共計約31.64億元；中央別墅區(qū)地塊由華潤置地開發(fā)（北京）有限公司競得，成交價格60.24億元。
國資再托底
雖然熱度不高，但各項目也還有些不同看點。
例如，26日成交的2宗東風(fēng)商場地塊曾在去年進(jìn)行預(yù)申請，但或許當(dāng)時市場反饋不佳，最終沒能成功上架。此次“回爐”終于拍出，競得企業(yè)卻是區(qū)屬國資。
北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站顯示，順義區(qū)順義新城0201街區(qū)東風(fēng)商場片區(qū)項目SY00-0201-116地塊的土地面積54036.49平方米，建筑控制規(guī)模81054.74平方米，用地性質(zhì)為B1商業(yè)用地，該地塊由北京國泰東風(fēng)商城有限公司競得，成交價5.64億元。
另一宗地塊為順義區(qū)順義新城0201街區(qū)東風(fēng)商場片區(qū)項目SY00-0201-093、096地塊R2二類居住用地、SY00-0201-086地塊A334托幼用地，用地面積77269.84 平方米，建筑控制規(guī)模133976.35平方米，是由北京天竺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京順義新城發(fā)展有限公司聯(lián)合體競得，成交價26億元。
據(jù)企查查顯示，北京國泰東風(fēng)商城有限公司、北京天竺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京順義新城發(fā)展有限公司，三家均為北京市順義區(qū)國有資本經(jīng)營管理有限公司旗下公司。
根據(jù)公開信息，上述地塊所在的東風(fēng)商場片區(qū)收購項目于2024年4月正式啟動拆除工作，同年8月完成拆除工程的竣工驗收。地塊上的原區(qū)委區(qū)政府辦公區(qū)、東風(fēng)商場，以及包括酒店、銀行等在內(nèi)的共計13處建筑物/構(gòu)筑物均被拆除。
隨后，東風(fēng)商場片區(qū)項目SY00-0201-093、096地塊R2二類居住用地、SY00-0201-086地塊A334托幼用地的預(yù)申請公告發(fā)布。
2024年9月，在北京市規(guī)自委發(fā)布的2024年度第三輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單中，順義新城0201街區(qū)東風(fēng)商場片區(qū)收購項目赫然在列，相關(guān)地塊原計劃在月末前完成供應(yīng)。只是從結(jié)果來看沒能成功出讓。
今年1月20日，北京市規(guī)自委發(fā)布了2025年第一輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單，共涉及4宗地塊，土地面積合計約36.18公頃，建筑規(guī)模約55.82萬平方米。按照計劃，這些地塊將于2月中旬供應(yīng)。
東風(fēng)商場片區(qū)項目也在其中，但與之前相比，被切分為兩宗地塊分別出讓。從最終成交情況判斷，三家企業(yè)共同分食，也分散了市場風(fēng)險和資金壓力。
項目位于勝利街道，是順義老城區(qū)最為核心的地段。地塊名稱中的“東風(fēng)商場”于1975年底開業(yè)，2024年2月，商場及底商全部關(guān)停。算下來有著近半個世紀(jì)的經(jīng)營歷史。
SY00-0201-093、096地塊R2二類居住用地、SY00-0201-086地塊A334托幼用地的容積率約為1.80，建筑控制高度54米，有望打造為小高層住宅。
相關(guān)掛牌文件顯示，商業(yè)用地目前已有兩版規(guī)劃方案。“古州新茂·公園天地”設(shè)計方案，包含10棟住宅樓和一所幼兒園，以及大規(guī)模的商業(yè)區(qū)域，擬打造北京東北特色商業(yè)中心；“招商花園城PLUS”設(shè)計方案，包含東區(qū)9棟、西區(qū)11棟和1所幼兒園，描繪出更加現(xiàn)代時尚的建筑風(fēng)格。
地塊臨近新世界百貨、BHG Mall順義金街店、隆華購物中心等大型商業(yè)，還有順義三中、順義八中、光明小學(xué)等教育資源，生活氛圍濃厚。
交通方面，據(jù)現(xiàn)階段方案，現(xiàn)狀軌道站點15號線順義站預(yù)留與規(guī)劃R4線換乘條件。R4線一期工程南起管莊路西口站，北至臨河站，在順義區(qū)內(nèi)4座車站，與3號線可互連互通，預(yù)留與12號線的物理連通條件。
此外，出讓文件顯示，支持項目利用建設(shè)用地功能混合政策，在確?？偨ㄖ?guī)模和設(shè)施規(guī)模不降低的前提下，對用地布局和地塊兼容進(jìn)行優(yōu)化。賦予了拿地企業(yè)一定的靈活性。
別墅區(qū)上新
27日成交的是順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)溫榆河生態(tài)走廊周邊用地土地一級開發(fā)項目SY00-2101-2007、2008地塊，拿地企業(yè)為華潤置地開發(fā)（北京）有限公司，成交價格60.24億元。
該項目位于順義區(qū)西南部，緊鄰溫榆河公園，距離天安門直線距離約22公里，距離順義城區(qū)約12公里，距離首都國際機(jī)場約7公里。
其最大看點還在于，用地面積約17.04萬平米，建筑規(guī)模17.21萬平米，容積率約等于1，綠地率30%，再加上建筑限高24m（局部為27m），未來或?qū)⒋蛟鞛閯e墅產(chǎn)品。
北京土拍市場上，最近一宗成交的低容積率項目為2024年9月，懋源控股以底價43.2億元摘得的順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)西泗上村棚戶區(qū)改造地塊。該地塊土地面積約17.11萬平方米，擬建住宅、商業(yè)、幼兒園等，銷售指導(dǎo)價為6.1萬元/平方米，可浮動10%，地塊容積率1.1，限高24（局部36）。
三個月后，項目規(guī)劃建筑方案公示，總投資預(yù)計逾80億元，打造為合院及小高層產(chǎn)品，上月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
再早之前成交的低容積率項目還有越秀香山樾、天恒廣安·印香山，兩處都位于海淀四季青板塊。
其中，越秀香山樾所在地塊是由越秀地產(chǎn)于2023年6月摘得，成交價79.35億元，這也是該公司在北京打造的首個豪宅項目。成功拿地后，越秀“邀請”北京城建集團(tuán)一同合作開發(fā)，共同出資成立了北京城秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，雙方分別持股51%和49%。
項目占地約7.39萬平方米，建面約8.96萬平方米，容積率1.05，綠地率30%。2023年11月首次開盤，2024年成為海淀區(qū)銷冠。
天恒廣安·印香山項目的拿地時間為2023年6月，成交總價19.55億元。地塊建設(shè)用地面積1.84萬平方米，規(guī)劃建筑面積2.18萬平方米，容積率1.05。
天恒置業(yè)的全資子公司北京天恒正同資產(chǎn)管理有限公司拿地后出資成立開發(fā)主體“北京恒海瑞誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”。企查查顯示，目前該公司由天恒置業(yè)、北京廣安置地投資有限公司分別持股55%、45%。
香山樾及印香山都曾以15%的觸頂溢價率成交，相比之下，華潤置地“撿漏”攬下溫榆河中央別墅區(qū)項目。而豪宅項目潛在客群更為稀有，去化周期相對較慢，四季青片區(qū)的這兩個項目也有拉來合作伙伴分散壓力和風(fēng)險。
相比來說，懋源控股底價拿地，且向來以慢周轉(zhuǎn)模式開發(fā)項目，已自成一套章法。這樣來看，華潤置地“單打獨斗”或許難免承受市場壓力。
但值得注意的是，地塊出讓前的2月8日，北京規(guī)自委順義分局針對該地塊發(fā)布了補(bǔ)充公告。其中表明，“2007、2008地塊內(nèi)部道路位置，可優(yōu)化調(diào)整，兩地塊規(guī)劃指標(biāo)整體核算”。
這也被解讀為“減負(fù)”行為，企業(yè)可根據(jù)需求靈活設(shè)計布局，甚至通過合理規(guī)劃，將兩地塊作為一個整體開發(fā)，從而實現(xiàn)降低開發(fā)成本，將利潤更大化。
據(jù)悉，項目周邊目前小區(qū)有優(yōu)山美地、龍灣別墅。其中，優(yōu)山美地為低密獨棟別墅，在售主力戶型為550~743平方米的四居室，銷售均價在7.8萬元/平方米；龍灣別墅二手市場掛牌均價約6.41萬元/平方米。教育資源有北京市新英才學(xué)校、北京市新英才學(xué)校幼兒園等。
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