2月27日，香港本地最大地產(chǎn)發(fā)展商之一，新鴻基地產(chǎn)發(fā)布2024/25財(cái)年半年度業(yè)績(jī)報(bào)告。
財(cái)報(bào)采用的時(shí)間段比較特殊，反映的是現(xiàn)實(shí)時(shí)間2024年整個(gè)下半年，而在這6個(gè)月時(shí)間內(nèi)香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況發(fā)生了不少變化。
其中，物業(yè)開發(fā)方面，盡管香港經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟，但期內(nèi)香港政府和香港銀行界推動(dòng)放寬按揭規(guī)限和按揭息口回落，為住宅市場(chǎng)釋放了不少需求。
尤其是當(dāng)開發(fā)商們?cè)敢庹蹆r(jià)推盤。新鴻基地產(chǎn)位于香港前機(jī)場(chǎng)啟德區(qū)的天璽?天項(xiàng)目是2024年香港市場(chǎng)的重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目一期推盤價(jià)單在折扣后的平均售價(jià)，就較周邊新項(xiàng)目低約20%。到去年10月31日，項(xiàng)目至少進(jìn)行了4輪招標(biāo)，認(rèn)購十分火爆。例如第三輪銷售就獲得超額認(rèn)購達(dá)142倍。
但與交投暢旺的住宅市場(chǎng)相對(duì)，香港商業(yè)地產(chǎn)氛圍一片低沉。“港人北上”令本地零售消費(fèi)大受打擊，而辦公樓市場(chǎng)一如既往承壓，空置率、租金難見大的起色。
鑒于新鴻基地產(chǎn)目前91.7%的收入來自香港本地，這些都是繞不開的問題。
資料顯示，2024/25財(cái)年上半年，該公司取得總收入為399.33億港元，較去年同期的275.42億元增長(zhǎng)了45%。營(yíng)業(yè)溢利錄得120.98億港元，較去年同期的109.53億元增長(zhǎng)了10.5%。
但同期，投資物業(yè)公平值出現(xiàn)28.75億港元下跌，最終影響利潤(rùn)表現(xiàn)。新鴻基地產(chǎn)本期溢利為78.41億港元，同比下跌17.2%，公司股東應(yīng)占溢利75.23億港元，同比下跌17.7%。
與此前外界普遍認(rèn)為，新鴻基地產(chǎn)業(yè)績(jī)中，物業(yè)投資部門的表現(xiàn)往往最為亮眼和穩(wěn)定不同。2024/25財(cái)年上半年，物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)成為新紅基地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力。
按收入貢獻(xiàn)比例看，物業(yè)發(fā)展仍為新鴻基地產(chǎn)第一大收入來源，總收入為163.61億港元，占總收入比重約40.9%。當(dāng)中又以香港本地占大頭，貢獻(xiàn)收入160.31億港元。
新鴻基地產(chǎn)在期內(nèi)有多個(gè)項(xiàng)目推盤，分別為啟德天璽·天第1期、北角海璇第2B期、元朗The YOHO Hub II和屯門NOVO LAND第3B期等，表現(xiàn)都十分不錯(cuò)。
尤其是上述提到的啟德天璽·天第1期，截至去年10月31日，該項(xiàng)目累計(jì)銷售金額已突破100億港元；還有位于元朗站上蓋的The YOHO Hub II，項(xiàng)目在去年中旬首推第一輪210個(gè)單位，開售當(dāng)日就即日沽清。
物業(yè)投資業(yè)務(wù)的情況則是相反的，無論香港抑或中國(guó)內(nèi)地分部，物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入均出現(xiàn)下跌。
其中，新鴻基地產(chǎn)香港物業(yè)投資組合的總租金收入為88.13億港元，較去年同期的89.41億港元略有下降。凈租金收入為63.39億港元，較去年同期的65.74億元下降了4%。主要是由于寫字樓物業(yè)分部的租金收入減少。
香港辦公樓市場(chǎng)在2024年下半年持續(xù)承壓。世邦魏理仕在一份報(bào)告中就提及，香港甲級(jí)辦公樓租賃活動(dòng)在2024 年第四季度季節(jié)性放緩，總租賃量較上季下跌38%至66.1萬平方呎。同時(shí)，整體空置率上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至17.0%。
新鴻基地產(chǎn)目前在香港擁有總建筑面積102萬平方米的辦公樓，大多數(shù)位處核心地段，如位于西九龍上蓋的環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)、位于中環(huán)的國(guó)際金融中心、位于灣仔的新鴻基中心和中環(huán)廣場(chǎng)等當(dāng)?shù)刈铐敿忭?xiàng)目。
因此，新鴻基地產(chǎn)的香港寫字樓組合在期內(nèi)的平均出租率維持在約90%，保持了一定的競(jìng)爭(zhēng)力。但相對(duì)租金收入同比減少5%至28.47億港元。
商場(chǎng)部分，新鴻基地產(chǎn)去年下半年有幾個(gè)項(xiàng)目開業(yè)。包括位于香港新界北元朗的YOHO MIX 元點(diǎn)、YOHO PLUS 加點(diǎn)。其中，YOHO MIX 元點(diǎn)樓面面積近11萬平方呎，引入逾70家品牌；YOHO MIX 加點(diǎn)樓面面積近4萬平方呎，引入逾40間商店。
截至目前，新鴻基地產(chǎn)在香港擁有總樓面面積約116萬平方米的零售面積，包含沙田新城市廣場(chǎng)、中環(huán)國(guó)際金融中心商場(chǎng)、旺角MOKO、觀塘apm在內(nèi)的15大商場(chǎng)。
香港在下半年公眾假期頗豐富，從端午節(jié)、中秋節(jié)、國(guó)慶日、重陽節(jié)到香港特別行政區(qū)成立紀(jì)念日和圣誕節(jié)。新鴻基地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)抓住機(jī)會(huì)，推出不少促銷和慶?；顒?dòng)，以吸引人流對(duì)沖“港人北上”的影響。
資料顯示，新鴻基地產(chǎn)旗下15大商場(chǎng)在去年圣誕期間的人流及生意額同比上升近15%。
截至期末，新鴻基地產(chǎn)香港零售物業(yè)組合出租率維持在93%左右。期內(nèi)租金收入僅下跌1%至45.93億港元。
內(nèi)地方面，由于項(xiàng)目數(shù)量不多，新鴻基地產(chǎn)2024/25財(cái)年半年度物業(yè)發(fā)展收入僅3.3億港元。
新鴻基地產(chǎn)目前在中國(guó)內(nèi)地?fù)碛?86.2萬平方米的投資物業(yè)面積，物業(yè)面積比香港更多，承受的壓力也更大。
期內(nèi)，中國(guó)內(nèi)地物業(yè)投資部門租金收入錄得下跌，表現(xiàn)為人民幣28.47億元，同比下跌2%，港幣30.89億元，凈租金收入23.77億港元。
新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地面對(duì)著與香港一樣的困境。"激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和不明朗的外圍環(huán)境繼續(xù)令一線城市的辦公樓租務(wù)受壓。”新鴻基地產(chǎn)表示，同時(shí)零售業(yè)務(wù)也受出境游增多以及經(jīng)濟(jì)不明朗影響。
盡管期內(nèi)新鴻基地產(chǎn)有南京ifc項(xiàng)目開業(yè)，新增零售樓面面積超過10萬平方米，但并未抑制下行趨勢(shì)。
目前能夠期盼的是2025年上半年市況能有所好轉(zhuǎn)。新鴻基地產(chǎn)在業(yè)績(jī)報(bào)告中也提到：“市場(chǎng)氣氛于近月逐漸回暖。”
該公司也并未停止擴(kuò)充自己的投資物業(yè)組合規(guī)模。
香港方面，新鴻基地產(chǎn)接下來重點(diǎn)落成的項(xiàng)目包括位于觀塘The Millennity基座的商場(chǎng)，項(xiàng)目與觀塘apm商場(chǎng)及創(chuàng)紀(jì)之城寫字樓群相鄰，樓面面積約50平方呎，首階段將于2025第二季開業(yè)，預(yù)租進(jìn)度理想。啟德天璽·天的商場(chǎng)部分也計(jì)劃在2025年下半年開始分期開業(yè)，樓面面積22萬平方呎。
規(guī)模龐大的高鐵西九龍總站發(fā)展項(xiàng)目也在持續(xù)最近當(dāng)中。
內(nèi)地方面，新鴻基地產(chǎn)廣州南站ICC東廣場(chǎng)首期商業(yè)在去年11月順利封頂，預(yù)計(jì)2026年將逐步開放。
位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖商務(wù)區(qū)的蘇州環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)ICC項(xiàng)目近期也順利通過消防驗(yàn)收，即將邁向開業(yè)。項(xiàng)目由一棟310米高的超高層綜合樓、4層裙樓和花園廣場(chǎng)組成，總建筑面積約26萬平方米。
上海ITC項(xiàng)目最后一期也預(yù)期將于2025年全面竣工，ITC第三期的余下部分總樓面面積逾500萬平方呎，包括旗艦商場(chǎng)ITC Maison、一幢摩天辦公大樓和上海徐家匯中心安達(dá)仕酒店。
杭州國(guó)際金融中心也在順利推進(jìn)，最新進(jìn)度為項(xiàng)目辦公樓部分上蓋工程已接近完成，市場(chǎng)推廣工作已開展。
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