本文聚焦華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT 2024年年度報(bào)告，詳細(xì)剖析其營(yíng)收、虧損、出租率、租金單價(jià)等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，揭示其運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀及未來(lái)面臨的挑戰(zhàn)。
作為產(chǎn)業(yè)園REITs的典型代表項(xiàng)目，在3月30日，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT正式發(fā)布了2024年年度報(bào)告。
從報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)看，延續(xù)了2024年半年度以及三季度的業(yè)績(jī)態(tài)勢(shì)，在報(bào)告期內(nèi)，該基金依舊呈現(xiàn)出營(yíng)收上漲但虧損增加的趨勢(shì)。具體而言，本期收入約為1.63億元，然而凈虧損卻達(dá)到了2875.46萬(wàn)元，不過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約為1.04億元。
觀(guān)點(diǎn)新媒體進(jìn)一步了解到，在報(bào)告期內(nèi)，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT本期和年化現(xiàn)金流分派率均為4.90%；報(bào)告期內(nèi)可供分配金額為1.20億元，與去年同期相比增長(zhǎng)了23.71%；單位可供分配金額為0.1250元；期末基金總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別為27.91億元和26.96億元。
值得重點(diǎn)關(guān)注的是，2024年華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的可供分配金額1.20億元，較上年同期的變化幅度超過(guò)了10%。對(duì)此，報(bào)告解釋稱(chēng)：“增長(zhǎng)主要系本基金上年同期內(nèi)擴(kuò)募并購(gòu)入了新的項(xiàng)目，從而增加了本期的可供分配金額。”
但同時(shí)，1.2億元的可供分配金額低于招募說(shuō)明書(shū)測(cè)算的1.27億元。公告中明確指出，主要差異原因在于本報(bào)告期基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目面臨大租戶(hù)退租的負(fù)面影響，且所在區(qū)域市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境整體承壓。所以，可供分配金額測(cè)算報(bào)告中的經(jīng)營(yíng)假設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目2024年末的實(shí)際水平存在差異，進(jìn)而導(dǎo)致招募說(shuō)明書(shū)中刊載的可供分配測(cè)算金額與實(shí)際可供分配金額出現(xiàn)偏差。
產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論消息顯示，在2023年6月，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT首次完成擴(kuò)募，購(gòu)入了張潤(rùn)大廈，有效認(rèn)購(gòu)資金達(dá)到15.53億元。但隨后，張潤(rùn)大廈遭遇了退租風(fēng)波，占較大現(xiàn)金流租方的哲庫(kù)科技發(fā)生了退租事件。不過(guò)，目前張潤(rùn)大廈已收到部分客戶(hù)的書(shū)面租賃意向書(shū)，占哲庫(kù)科技退租面積的78.22%。
后續(xù)該基金通過(guò)費(fèi)用扣減等舉措彌補(bǔ)了部分損失，但由此引發(fā)的討論也日益增多，如何守住出租率成為了華安張江光大園REIT年內(nèi)經(jīng)營(yíng)的首要問(wèn)題。
在年報(bào)發(fā)布前兩個(gè)月，該基金先公布了2024年第4季度經(jīng)營(yíng)情況。披露的數(shù)據(jù)表明，在2024年第4季度的季末，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT兩宗項(xiàng)目的整體出租率達(dá)到91.90%，與2023年第4季度末的72.00%相比，同比上升了27.64%。其中，張潤(rùn)大廈項(xiàng)目2024年第4季度的季末出租率為92.44%，較2023年第4季度末的63.31%，同比大幅上升了46.01%。
此外，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目2024年第4季度整體平均月末出租率為89.58%，相較于2023年第4季度的69.11%，同比上升了29.62%。而張潤(rùn)大廈項(xiàng)目2024年第4季度平均月末出租率為91.26%，較2023年第4季度的59.23%，同比上升了54.07%。
特別值得一提的是，張潤(rùn)大廈項(xiàng)目所屬項(xiàng)目公司2024年第4季度的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到1737萬(wàn)元，較2023年第4季度同比上升了37.23%。
從2024年的整體成績(jī)單來(lái)看，兩宗資產(chǎn)的出租率均有所上升。張江光大園的期末出租率由2023年的80.68%上升了13.25個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到91.37%；張潤(rùn)大廈的期末出租率則從63.31%的低點(diǎn)大幅上升至92.44%，同比上漲了46個(gè)百分點(diǎn)。
雖然出租率有所回升，但市場(chǎng)環(huán)境的波動(dòng)還是對(duì)租金價(jià)格產(chǎn)生了影響。在2024年，張江光大園的期末租金單價(jià)水平下降了1.97%，滑落至5.59元；張潤(rùn)大廈則下降了2.79%，跌至5.73元。
回顧項(xiàng)目上市以來(lái)的出租情況，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT在2022年 - 2024年的年末整體出租率分別為92.6%、72%和91.9%。經(jīng)歷大租戶(hù)的換租和調(diào)租后，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的整體出租率水平于報(bào)告期末已基本回升至2022年末的水平。
從項(xiàng)目具體分析來(lái)看，張江光大園在2022年 - 2024年的租金單價(jià)水平分別為5.47元、5.59元和5.48元。2024年租金單價(jià)水平同比下降約1.97%，但總體來(lái)看近三年波動(dòng)不大；出租率從2023年末的80.68%升至2024年末的91.37%。
而新擴(kuò)募的張潤(rùn)大廈項(xiàng)目自2023 - 2024年的租金單價(jià)水平分別為5.73元、5.57元。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力和提升出租率的需要，2024年華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT選擇以?xún)r(jià)換量的方式穩(wěn)住出租率，租金單價(jià)水平同比下降約2.79%，而出租率也從2023年的63.31%提升至2024年的92.44%。
截至報(bào)告期末，該基金基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租賃業(yè)態(tài)分布主要為集成電路41.74%、TMT（含在線(xiàn)新經(jīng)濟(jì)）21.74%、金融科技13.81%、先進(jìn)制造業(yè)11.66%、產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套2.24%、醫(yī)療及生命科學(xué)0.71%，其余部分為空置待租。
在租戶(hù)方面，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目張江光大園和張潤(rùn)大廈項(xiàng)目租戶(hù)總數(shù)為61家。報(bào)告期內(nèi)前五名租戶(hù)的租金收入分別為1202萬(wàn)元、1152萬(wàn)元、785萬(wàn)元、690萬(wàn)元和607萬(wàn)元，占該項(xiàng)目全部租金收入比例分別為9.87%、9.45%、6.44%、5.66%和4.98%。
華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT于年報(bào)中透露：“保守預(yù)計(jì)2025年至2027年間張江區(qū)域入市辦公研發(fā)類(lèi)項(xiàng)目將超過(guò)100萬(wàn)方，市場(chǎng)存量的增加將一定程度上帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)園競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)，入駐企業(yè)選擇空間更大，項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)營(yíng)將面臨一定挑戰(zhàn)?！苯刂?024年12月31日，其持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目整體的加權(quán)平均剩余租期為784天，約2.14年。超過(guò)兩年的平均剩余租期將在一定程度上緩解未來(lái)兩年張江區(qū)域辦公研發(fā)類(lèi)項(xiàng)目集中供應(yīng)的沖擊，但較大區(qū)域新增供應(yīng)仍將使基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)存在一定壓力。
目前，哲庫(kù)科技退租帶來(lái)的危機(jī)已過(guò)，但未來(lái)運(yùn)營(yíng)壓力依舊存在。從報(bào)表數(shù)據(jù)來(lái)看，截至目前，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT始終未能擺脫虧損情況。
自2021年6月7日成立至今，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT累計(jì)虧損超過(guò)1億元。2021年，項(xiàng)目收入5281.63萬(wàn)元，凈虧損1219.18萬(wàn)元；2022年收入8456.98萬(wàn)元，凈虧損3211.25萬(wàn)元；2023年，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT收入1.24億元，凈虧損2853.81萬(wàn)元。2024年上半年，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT收入8725.73萬(wàn)元，凈虧損629.71萬(wàn)元；2024年全年項(xiàng)目收入約1.63億元，凈虧損達(dá)到2875.46萬(wàn)元。
盡管止虧之路漫漫，但華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT于年報(bào)中也透露了部分改善運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)的具體措施。例如針對(duì)該基金基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目待去化的空置面積，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)將持續(xù)開(kāi)展招商工作，目前在商務(wù)洽談中的儲(chǔ)備租戶(hù)屬于軟件開(kāi)發(fā)、集成電路、科技金融及其他行業(yè)。
本文圍繞華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT 2024年年度報(bào)告展開(kāi)，展示了其營(yíng)收上漲但虧損增加的現(xiàn)狀，出租率雖有回升但租金價(jià)格受市場(chǎng)波動(dòng)影響下降。未來(lái)，該項(xiàng)目面臨著區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇的挑戰(zhàn)，且至今仍未擺脫虧損困境。不過(guò)，其也公布了一些改善運(yùn)營(yíng)的措施，后續(xù)發(fā)展值得關(guān)注。
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