2024年以來，全球商業(yè)房地產(chǎn)市場，尤其是美國市場持續(xù)低迷。核心問題集中在利率長時間高企、空置率攀升、債務集中到期以及中小銀行風險敞口等方面。癥結(jié)頑固，非短時間能夠消解。
在商業(yè)地產(chǎn)的疲軟環(huán)境下，銀行系統(tǒng)也面臨著巨大的壓力。
來自美國抵押貸款銀行家協(xié)會（Mortgage Bankers Association，MBA）的最新報告表示，目前美國國內(nèi)存在總計4.8萬億美元的未償還商業(yè)抵押貸款債務。其中將有20%，即9570億美元會在2025年內(nèi)到期，較2024年到期的9290億美元增長了3%。
不同物業(yè)類型的債務到期量有一定差異。工業(yè)物業(yè)的債務到期量是22%；辦公物業(yè)比例為24%；租賃住房為14%；零售物業(yè)為約18%；而以酒店/汽車旅館物業(yè)為抵押的貸款中，高達35%將在2025年到期。
近期，令基匯資本GAW CAPITAL卷入債務違約漩渦的物業(yè)，就是一座坐落于美國西海岸城市奧克蘭（Oakland）的酒店——奧克蘭市中心萬豪酒店Oakland Marriott City Center。
據(jù)悉，基匯資本旗下美國業(yè)務分支GAW CAPITAL USA，于2017年利用杠桿購入了上述酒店。但近年來市場發(fā)生異變，奧克蘭酒店行業(yè)受到?jīng)_擊?；鶇R資本不得不做出決策。
而當需要償還債務的金額，己經(jīng)超過對應物業(yè)的當前價值，剩下的答案就不言而喻了。
主動違約？
近期當?shù)孛襟w報道，基匯資本管理的一只基金未能償還一筆1億美元貸款。這筆貸款以上述萬豪酒店作為抵押。
資料顯示，奧克蘭市中心萬豪酒店正如其名，位于奧克蘭市中心百老匯大街1001號，為奧克蘭最大的酒店，21層樓高，擁有約500家客房，最近一次裝修翻新是在2016年。
酒店地理位置優(yōu)越，與奧克蘭會議中心（Oakland Convention Center）相連，跟其他地標杰克倫敦廣場(Jack London Square)、加州奧克蘭博物館（Oakland Museum of California）也相近，吸引大量商務、家庭客戶。
基匯資本于2017年通過旗下3.15億美元的美國增值基金（美國基金II），以1.43億美元價格成功收購這座酒店。
當時，該酒店由另類資管巨頭阿波羅全球管理Apollo Global Management和總部位于舊金山灣區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)投資公司DiNapoli Capital Partners合資擁有。
據(jù)報道，法國BPCE集團旗下的投資銀行Natixis，向基匯資本提供了8000萬美元貸款，并在兩年后又追加了2000萬美元。
當時正值基匯資本對科技巨頭與學府云集的舊金山灣區(qū)寄予厚望，短時間內(nèi)推動多筆交易。包括以約1.21億美元買下舊金山（San Francisco）的乙級辦公樓555 Montgomery，同時以4200萬美元出售舊金山Mission Street的一棟辦公樓。
至于奧克蘭，作為舊金山灣區(qū)的主要城市之一，其與北加州核心舊金山隔海相望，并毗鄰美國著名葡萄酒產(chǎn)地納帕谷和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)硅谷。一些聲音認為奧克蘭很快就會成為“灣區(qū)的布魯克林”。
基匯資本積極對奧克蘭的商業(yè)地產(chǎn)市場加注。該機構(gòu)認為買入奧克蘭市中心萬豪酒店，能夠享受舊金山灣區(qū)科技驅(qū)動的經(jīng)濟增長和由此推動的持續(xù)城市化。
與蓬勃的經(jīng)濟預期相比，其時奧克蘭的酒店市場卻呈現(xiàn)一派供不應求的狀態(tài)。基匯資本希望通過奧克蘭市中心萬豪酒店增加自身在奧克蘭酒店行業(yè)的影響力。
在此之前，基匯資本已擁有位于奧克蘭市中心萬豪酒店一街之隔的奧克蘭中心萬怡酒店Courtyard Oakland Downtown。它由基匯資本于2016年花費4380萬美元收購。
但好景不長，市場繁榮帶來的急速酒店客房供應，又很快反作用市場。2019年后，奧克蘭酒店市場明顯供過于求，RevPAR持續(xù)下降。
而且奧克蘭近年來長期面臨高犯罪率、經(jīng)濟活力不足等問題，被認為是現(xiàn)時美國貧困且犯罪率最高的城市之一。與舊金山相比，城市發(fā)展滯后，難以吸引投資和高端客群。
舊金山旅游協(xié)會（San Francisco Travel Association）2024年10月的一份報告中就指出，預測2024全年舊金山地區(qū)酒店入住率為62.8%，，與2023年相比下降 2.1%，遠低于疫情前2019年的82.7%。
同時，2024年舊金山地區(qū)酒店的ADR為224.72美元，RevPAR為141.23美元，同比2023年數(shù)據(jù)分別下降-7.7%和-9.7%。
基匯資本不得不考慮旗下酒店資產(chǎn)的去留。
2024年11月消息，基匯資本就已選擇出手奧克蘭中心萬怡酒店，交易價格較2016年購入時的4380萬美元折讓76%，僅為約1060萬美元。
對于奧克蘭市中心萬豪酒店，由于酒店仍與一筆本金1億美元的貸款掛鉤，基匯資本似乎是想通過“斷供”直接放棄相關資產(chǎn)。
目前尚不清楚基匯資本何時開始拖欠貸款。“邏輯上就是，這個項目可能目前難以以合適的價格出售，以覆蓋欠款……干脆資產(chǎn)給你，一拍兩散。”有市場人士告訴商業(yè)客。
但目前并不清楚貸款方會不會追究相關個人在貸款中的擔保責任。還有報道稱，事實上現(xiàn)時的債主并非Natixis銀行，另有投資機構(gòu)于2024年年初購入這筆貸款的債權(quán)。
類似的操作此前也在上海發(fā)生。
美國資管巨頭貝萊德（BlackRock）今年年初，據(jù)悉決定不償還上海兩棟寫字樓的銀團貸款，而被渣打銀行收回資產(chǎn)。
資料顯示，所涉的項目為上海普陀區(qū)北岸長風項目的E棟和G棟寫字樓，樓面總面積約2.78萬平方米。貝萊德于2018年推動這筆收并購，交易價格12億元，渣打銀行牽頭的銀團向交易提供7.8億元支持。
同步投資？
基匯資本作出了在它看來最合理的決定。截至目前，這個投資機構(gòu)在舊金山灣區(qū)還控制著，153間客房的舊金山G酒店(Hotel G San Francisco)和257間客房的圣迭戈/德爾瑪希爾頓酒店Hilton San Diego/del Mar。這兩個資產(chǎn)的前景未明。
然而，全球房地產(chǎn)市場的機會，在不同的資本來源、物業(yè)類型和地理區(qū)域之間往往差異很大。一方暗，另一方就明。
基匯資本近期將更多精力放在了亞太地區(qū)，特別是中國、日本、澳大利亞等。去年12月，基匯資本就以8700萬澳元收購了一組位于澳大利亞悉尼的物流資產(chǎn)包。
而單2025年開年至今，在傳出奧克蘭市中心萬豪酒店1億美元債券違約不久前，基匯資本剛剛與新加坡Patience Capital Group（PCG）合作收購了東京銀座五丁目的標志性購物中心東急PLAZA銀座。
交易金額高達1500億日元，約合10億美元，為基匯資本有史以來在東京最大單筆投資?；鶇R資本占股91%。
資料顯示，東急PLAZA銀座是銀座規(guī)模最大的零售物業(yè)之一，于2016年竣工，總建筑面積約5萬平方米。
更早前，2月3日基匯資本據(jù)傳與KKR正洽談出售東京凱悅酒店與Japan Hotel REIT Investment，交易價格或超1000億日元（約合6.4億美元）。若交易達成，將成為日本酒店業(yè)年內(nèi)首筆重大資產(chǎn)處置。
東京凱悅酒店位于新宿核心商圈，擁有746間客房。此次出售距離雙方2023年以近600億日元收購該物業(yè)僅一年多時間，物業(yè)資產(chǎn)價值已有一定提升。
東京凱悅酒店位于新宿核心商圈，擁有746間客房，KKR此前曾計劃對酒店進行翻新以提升資產(chǎn)價值。
亦在2月3日，香港資本策略地產(chǎn)擬集資19.92億港元?；鶇R資本牽頭了此次集資。
據(jù)了解，資本策略地產(chǎn)擁有及管理位于香港、上海及澳門約200萬平方呎的商業(yè)物業(yè)，包括在中環(huán)擁有近50萬平方呎的核心商業(yè)項目，例如FOCO商廈、LL Tower、德林大廈等。
最新2月19日，“國金資管-基匯資本持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”獲受理，發(fā)行總額8.67億元，底層資產(chǎn)為川沙一物流園區(qū)。
這是基匯資本對持有型不動產(chǎn)ABS的嘗試。但業(yè)內(nèi)人士表示：值得我們深思的是為何在境外有著違約的基匯資本，還能夠在境內(nèi)通過審核，獲得ABS專項計劃申請的受理？需相關監(jiān)管部門加以重視，保護中國大陸境內(nèi)的投資機構(gòu)免受巨大的潛在信用風險。
通過“暴力斷供”切割美國酒店，轉(zhuǎn)頭加強對亞太地區(qū)的布局，基匯資本似乎正在推動其全球范圍內(nèi)的資產(chǎn)再配置。
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