2024年以來(lái)，全球商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是美國(guó)市場(chǎng)持續(xù)低迷。核心問(wèn)題集中在利率長(zhǎng)時(shí)間高企、空置率攀升、債務(wù)集中到期以及中小銀行風(fēng)險(xiǎn)敞口等方面。癥結(jié)頑固，非短時(shí)間能夠消解。
在商業(yè)地產(chǎn)的疲軟環(huán)境下，銀行系統(tǒng)也面臨著巨大的壓力。
來(lái)自美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（Mortgage Bankers Association，MBA）的最新報(bào)告表示，目前美國(guó)國(guó)內(nèi)存在總計(jì)4.8萬(wàn)億美元的未償還商業(yè)抵押貸款債務(wù)。其中將有20%，即9570億美元會(huì)在2025年內(nèi)到期，較2024年到期的9290億美元增長(zhǎng)了3%。
不同物業(yè)類型的債務(wù)到期量有一定差異。工業(yè)物業(yè)的債務(wù)到期量是22%；辦公物業(yè)比例為24%；租賃住房為14%；零售物業(yè)為約18%；而以酒店/汽車旅館物業(yè)為抵押的貸款中，高達(dá)35%將在2025年到期。
近期，令基匯資本GAW CAPITAL卷入債務(wù)違約漩渦的物業(yè)，就是一座坐落于美國(guó)西海岸城市奧克蘭（Oakland）的酒店——奧克蘭市中心萬(wàn)豪酒店Oakland Marriott City Center。
據(jù)悉，基匯資本旗下美國(guó)業(yè)務(wù)分支GAW CAPITAL USA，于2017年利用杠桿購(gòu)入了上述酒店。但近年來(lái)市場(chǎng)發(fā)生異變，奧克蘭酒店行業(yè)受到?jīng)_擊?；鶇R資本不得不做出決策。
而當(dāng)需要償還債務(wù)的金額，己經(jīng)超過(guò)對(duì)應(yīng)物業(yè)的當(dāng)前價(jià)值，剩下的答案就不言而喻了。
主動(dòng)違約？
近期當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，基匯資本管理的一只基金未能償還一筆1億美元貸款。這筆貸款以上述萬(wàn)豪酒店作為抵押。
資料顯示，奧克蘭市中心萬(wàn)豪酒店正如其名，位于奧克蘭市中心百老匯大街1001號(hào)，為奧克蘭最大的酒店，21層樓高，擁有約500家客房，最近一次裝修翻新是在2016年。
酒店地理位置優(yōu)越，與奧克蘭會(huì)議中心（Oakland Convention Center）相連，跟其他地標(biāo)杰克倫敦廣場(chǎng)(Jack London Square)、加州奧克蘭博物館（Oakland Museum of California）也相近，吸引大量商務(wù)、家庭客戶。
基匯資本于2017年通過(guò)旗下3.15億美元的美國(guó)增值基金（美國(guó)基金II），以1.43億美元價(jià)格成功收購(gòu)這座酒店。
當(dāng)時(shí)，該酒店由另類資管巨頭阿波羅全球管理Apollo Global Management和總部位于舊金山灣區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)投資公司DiNapoli Capital Partners合資擁有。
據(jù)報(bào)道，法國(guó)BPCE集團(tuán)旗下的投資銀行Natixis，向基匯資本提供了8000萬(wàn)美元貸款，并在兩年后又追加了2000萬(wàn)美元。
當(dāng)時(shí)正值基匯資本對(duì)科技巨頭與學(xué)府云集的舊金山灣區(qū)寄予厚望，短時(shí)間內(nèi)推動(dòng)多筆交易。包括以約1.21億美元買下舊金山（San Francisco）的乙級(jí)辦公樓555 Montgomery，同時(shí)以4200萬(wàn)美元出售舊金山Mission Street的一棟辦公樓。
至于奧克蘭，作為舊金山灣區(qū)的主要城市之一，其與北加州核心舊金山隔海相望，并毗鄰美國(guó)著名葡萄酒產(chǎn)地納帕谷和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)硅谷。一些聲音認(rèn)為奧克蘭很快就會(huì)成為“灣區(qū)的布魯克林”。
基匯資本積極對(duì)奧克蘭的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)加注。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為買入奧克蘭市中心萬(wàn)豪酒店，能夠享受舊金山灣區(qū)科技驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和由此推動(dòng)的持續(xù)城市化。
與蓬勃的經(jīng)濟(jì)預(yù)期相比，其時(shí)奧克蘭的酒店市場(chǎng)卻呈現(xiàn)一派供不應(yīng)求的狀態(tài)?；鶇R資本希望通過(guò)奧克蘭市中心萬(wàn)豪酒店增加自身在奧克蘭酒店行業(yè)的影響力。
在此之前，基匯資本已擁有位于奧克蘭市中心萬(wàn)豪酒店一街之隔的奧克蘭中心萬(wàn)怡酒店Courtyard Oakland Downtown。它由基匯資本于2016年花費(fèi)4380萬(wàn)美元收購(gòu)。
但好景不長(zhǎng)，市場(chǎng)繁榮帶來(lái)的急速酒店客房供應(yīng)，又很快反作用市場(chǎng)。2019年后，奧克蘭酒店市場(chǎng)明顯供過(guò)于求，RevPAR持續(xù)下降。
而且?jiàn)W克蘭近年來(lái)長(zhǎng)期面臨高犯罪率、經(jīng)濟(jì)活力不足等問(wèn)題，被認(rèn)為是現(xiàn)時(shí)美國(guó)貧困且犯罪率最高的城市之一。與舊金山相比，城市發(fā)展滯后，難以吸引投資和高端客群。
舊金山旅游協(xié)會(huì)（San Francisco Travel Association）2024年10月的一份報(bào)告中就指出，預(yù)測(cè)2024全年舊金山地區(qū)酒店入住率為62.8%，，與2023年相比下降 2.1%，遠(yuǎn)低于疫情前2019年的82.7%。
同時(shí)，2024年舊金山地區(qū)酒店的ADR為224.72美元，RevPAR為141.23美元，同比2023年數(shù)據(jù)分別下降-7.7%和-9.7%。
基匯資本不得不考慮旗下酒店資產(chǎn)的去留。
2024年11月消息，基匯資本就已選擇出手奧克蘭中心萬(wàn)怡酒店，交易價(jià)格較2016年購(gòu)入時(shí)的4380萬(wàn)美元折讓76%，僅為約1060萬(wàn)美元。
對(duì)于奧克蘭市中心萬(wàn)豪酒店，由于酒店仍與一筆本金1億美元的貸款掛鉤，基匯資本似乎是想通過(guò)“斷供”直接放棄相關(guān)資產(chǎn)。
目前尚不清楚基匯資本何時(shí)開(kāi)始拖欠貸款。“邏輯上就是，這個(gè)項(xiàng)目可能目前難以以合適的價(jià)格出售，以覆蓋欠款……干脆資產(chǎn)給你，一拍兩散。”有市場(chǎng)人士告訴商業(yè)客。
但目前并不清楚貸款方會(huì)不會(huì)追究相關(guān)個(gè)人在貸款中的擔(dān)保責(zé)任。還有報(bào)道稱，事實(shí)上現(xiàn)時(shí)的債主并非Natixis銀行，另有投資機(jī)構(gòu)于2024年年初購(gòu)入這筆貸款的債權(quán)。
類似的操作此前也在上海發(fā)生。
美國(guó)資管巨頭貝萊德（BlackRock）今年年初，據(jù)悉決定不償還上海兩棟寫(xiě)字樓的銀團(tuán)貸款，而被渣打銀行收回資產(chǎn)。
資料顯示，所涉的項(xiàng)目為上海普陀區(qū)北岸長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目的E棟和G棟寫(xiě)字樓，樓面總面積約2.78萬(wàn)平方米。貝萊德于2018年推動(dòng)這筆收并購(gòu)，交易價(jià)格12億元，渣打銀行牽頭的銀團(tuán)向交易提供7.8億元支持。
同步投資？
基匯資本作出了在它看來(lái)最合理的決定。截至目前，這個(gè)投資機(jī)構(gòu)在舊金山灣區(qū)還控制著，153間客房的舊金山G酒店(Hotel G San Francisco)和257間客房的圣迭戈/德?tīng)柆斚栴D酒店Hilton San Diego/del Mar。這兩個(gè)資產(chǎn)的前景未明。
然而，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，在不同的資本來(lái)源、物業(yè)類型和地理區(qū)域之間往往差異很大。一方暗，另一方就明。
基匯資本近期將更多精力放在了亞太地區(qū)，特別是中國(guó)、日本、澳大利亞等。去年12月，基匯資本就以8700萬(wàn)澳元收購(gòu)了一組位于澳大利亞悉尼的物流資產(chǎn)包。
而單2025年開(kāi)年至今，在傳出奧克蘭市中心萬(wàn)豪酒店1億美元債券違約不久前，基匯資本剛剛與新加坡Patience Capital Group（PCG）合作收購(gòu)了東京銀座五丁目的標(biāo)志性購(gòu)物中心東急P(pán)LAZA銀座。
交易金額高達(dá)1500億日元，約合10億美元，為基匯資本有史以來(lái)在東京最大單筆投資。基匯資本占股91%。
資料顯示，東急P(pán)LAZA銀座是銀座規(guī)模最大的零售物業(yè)之一，于2016年竣工，總建筑面積約5萬(wàn)平方米。
更早前，2月3日基匯資本據(jù)傳與KKR正洽談出售東京凱悅酒店與Japan Hotel REIT Investment，交易價(jià)格或超1000億日元（約合6.4億美元）。若交易達(dá)成，將成為日本酒店業(yè)年內(nèi)首筆重大資產(chǎn)處置。
東京凱悅酒店位于新宿核心商圈，擁有746間客房。此次出售距離雙方2023年以近600億日元收購(gòu)該物業(yè)僅一年多時(shí)間，物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值已有一定提升。
東京凱悅酒店位于新宿核心商圈，擁有746間客房，KKR此前曾計(jì)劃對(duì)酒店進(jìn)行翻新以提升資產(chǎn)價(jià)值。
亦在2月3日，香港資本策略地產(chǎn)擬集資19.92億港元?；鶇R資本牽頭了此次集資。
據(jù)了解，資本策略地產(chǎn)擁有及管理位于香港、上海及澳門(mén)約200萬(wàn)平方呎的商業(yè)物業(yè)，包括在中環(huán)擁有近50萬(wàn)平方呎的核心商業(yè)項(xiàng)目，例如FOCO商廈、LL Tower、德林大廈等。
通過(guò)“暴力斷供”切割美國(guó)酒店，轉(zhuǎn)頭加強(qiáng)對(duì)亞太地區(qū)的布局，基匯資本似乎正在推動(dòng)其全球范圍內(nèi)的資產(chǎn)再配置。
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