春節(jié)已經(jīng)結(jié)束一個月了，但春節(jié)檔電影《哪吒2》仍頻繁出現(xiàn)在熱搜榜上。
《哪吒2》自1月29日上映以來便迅速走紅，截至目前的全球票房（含預(yù)售及海外）已經(jīng)突破了驚人的148.82億元，在全球影史票房中排名第六。
在票房大賣的助力之下，該片的主投和發(fā)行方北京光線傳媒股份有限公司（簡稱"光線傳媒"）股價曾屢創(chuàng)新高，市值一度突破千億關(guān)隘。
可以說，《哪吒2》是光線傳媒最成功的一次投資。在投資獲得豐厚回報之后，該公司開啟了"買買買"模式。
3月7日晚，光線傳媒發(fā)布購買資產(chǎn)公告，宣布將斥資12.2億元購買北京棫霖企業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，從而取得位于北京市朝陽區(qū)的北京奧林NEO大樓作為辦公場所。
光線傳媒這筆交易，算是近年來北京大宗交易市場中金額較高的了。
12億買樓底氣
光線傳媒與哪吒結(jié)緣始于2015年。
當(dāng)年10月25日，光線傳媒宣布成立"彩條屋影業(yè)"動漫集團，并首次公開了彩條屋投資的13家公司名單，包括可可豆動畫、玄機科技、青空繪彩等。
后來，可可豆動畫陸續(xù)出品了《哪吒之魔童降世》（《哪吒1》）、《姜子牙》等動畫作品。其中《哪吒1》成為了中國史詩級的動畫電影，累計票房高達50.35億元；但《姜子牙》卻出現(xiàn)了滑鐵盧，雖票房達到16.03億，但并未達預(yù)期營收。
直到《哪吒之魔童鬧海》（《哪吒2》）的出現(xiàn)，再次刷新了中國動畫電影票房歷史。
盡管光線傳媒并未披露來自《哪吒2》的票房收入，但根據(jù)貓眼數(shù)據(jù)，片方能夠獲得的分賬比例為39.36%，因此目前片方的票房收入已超52億元，而在《哪吒2》中，光線傳媒投資比例約在60%左右。
粗略計算，一部《哪吒2》為光線傳媒帶來的營收在30億元左右。根據(jù)公司2024年三季報顯示，光線傳媒期內(nèi)營業(yè)收入僅有14.42億元，歸母凈利潤為4.61億元，扣非歸母凈利潤為4.33億元。
《哪吒2》的爆火也帶動了光線傳媒二級市場的表現(xiàn)，截至3月7日收盤，光線傳媒收報23.18元/股，自春節(jié)（2月5日）以來漲幅高達143.23%，在2月7日公司股價更是一度達到了創(chuàng)紀(jì)錄的41.68元。
可以說，《哪吒2》是光線傳媒最成功的投資了。在賺到一大桶金之后，光線傳媒開始購置房產(chǎn)物業(yè)了。
3月7日，該公司與北京光曜致新冬城企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）（簡稱"光曜致新"）、北京翰合投資管理有限公司（簡稱"北京翰合"）簽了一份《買賣協(xié)議》，光線傳媒將取得光曜致新和北京翰合分別持有的北京棫霖企業(yè)管理有限公司（簡稱"北京棫霖"）99%、1%的股權(quán)以及隨附于其上的全部權(quán)利和利益。
而北京棫霖為位于北京市朝陽區(qū)北苑路158號-1至5層101、推廣名為北京奧林NEO大樓的房地產(chǎn)物業(yè)的登記所有權(quán)人。也就是說，光線傳媒實質(zhì)上是買下了北京奧林NEO這座辦公樓。
低迷的寫字樓市場
根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2024年，北京全年大宗成交累計總額427億元，較去年有小幅提升。其中辦公樓仍然是最主要的成交類別。
比如，在第四季度，翰同資本完成對其位于三元橋的城市更新項目"三元·NEO"的成功出售，買家為金鷹（亞洲）集團；另外，首創(chuàng)環(huán)保擬以現(xiàn)金收購首創(chuàng)城發(fā)集團所持有的首創(chuàng)·新大都園區(qū)部分樓宇產(chǎn)權(quán)，交易價格約為7億元。
從價格來看的話，小體量項目交易為北京商辦市場的成交主力，2024年北京5億元以下的交易占全年交易數(shù)量的三分之一。
光線傳媒此次12億收購奧林NEO項目可以說是大宗交易中的大買賣了。
據(jù)了解，奧林NEO項目位于北京市朝陽區(qū)北苑路158號，地處北京亞奧商圈，坐落于北苑路與辛店路的"金角"位置，距離雙軌換乘站大屯路地鐵站僅500米，原為大屯路家和超市。
家和超市資產(chǎn)的持有者原為北京海淀區(qū)屬企業(yè)海開控股旗下的八大處控股集團，2021年11月，翰同資本與海開控股、八大處控股舉行家和超市項目轉(zhuǎn)讓儀式，此時的家和超市已停業(yè)五年。
2022年2月，翰同資本正式完成了對項目的收購，成為該公司在城市更新領(lǐng)域收購的第十個項目。后來，翰同資本攜手東方資產(chǎn)共同發(fā)起設(shè)立專項城市更新基金，海開控股、君諾投資、大苑地產(chǎn)等企業(yè)戰(zhàn)略出資，共同參與項目的改造提升，從而實現(xiàn)了項目的"商改寫"，并命名為奧林NEO。
此次向光線傳媒出售奧林NEO項目公司99%股權(quán)的光曜致新，背后就是東方資產(chǎn)。而險資機構(gòu)在北京大宗交易市場擔(dān)任著重要角色。
根據(jù)公司披露的交易公告，光線傳媒此次收購奧林NEO項目所涉及的全部款項合計人民幣12.20億元。
其中指出，北京亞奧板塊的辦公項目報價在4.5萬元/㎡至6萬元/㎡左右，本次交易價格是在參考市場價格的基礎(chǔ)上友好協(xié)商確定。資料顯示，奧林NEO總建筑面積28504.51㎡，項目地上5層，地下1層，每層5000㎡的超大空間，標(biāo)準(zhǔn)層凈高達3.8米以上。以上述報價區(qū)間計算，該項目的價格在12.8-17.1億元之間。
值得注意的是，本次交易為承債式買賣交易，截至2024年年底，奧林NEO項目公司北京棫霖的資產(chǎn)總額約為8.28億元，負債總額約為10.12億元，凈資產(chǎn)為-1.84億元；營業(yè)收入0，凈虧損-1.03億元。
光線傳媒這次收購奧林NEO的價格很難評價到底值不值得，公司在公告中指出，從長期來看，此次收購有望享受到稀缺房產(chǎn)的增值收益。
然而，近年來北京寫字樓市場并沒有預(yù)期中的好，特別是在出租市場上，其真實情況是供應(yīng)量充足、需求相對不振，為實現(xiàn)出租率的提升，許多業(yè)主都采用了以價換量的策略。
根據(jù)戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年第三季度，北京寫字樓市場空置率為18.2%，環(huán)比上升0.2個百分點，同比上升1.2個百分點；租金則為每月每平方米人民幣266.1元，環(huán)比下降4.7%；與去年同期相比，降幅為13.5%。
這不僅僅是北京市場的表現(xiàn)，仲量聯(lián)行在一份報告中指出，2024年第三季度，全國40個主要城市的甲級辦公樓市場平均租金為每月每平方米80.3元，環(huán)比降幅在0.4%-5.6%之間。
該機構(gòu)還表示，為抓住流動的存量需求機會，業(yè)主方采取更加靈活激進的租金策略，以獲得競爭優(yōu)勢。
或許，光線傳媒的底氣來自于《哪吒2》吧。
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