編者按：2024年以來，房地產(chǎn)代建行業(yè)在政策調(diào)整與市場分化中加速重構(gòu)，頭部企業(yè)構(gòu)筑壁壘、鞏固優(yōu)勢，新入局企業(yè)亦聚焦政府代建與存量紓困等新戰(zhàn)場。
與此同時，利潤空間收窄倒逼企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，更多探索保障房、城市更新、產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的可持續(xù)路徑，逐漸從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向效率與資源整合。
展望2025年，行業(yè)洗牌或?qū)⒏由钊?，觀點新媒體就此推出最新策劃性選題“代建風(fēng)云”，通過觀察標(biāo)桿企業(yè)如何破局，為未來發(fā)展錨定坐標(biāo)。
剛剛過去的2024年，代建市場迎來冰火兩重天分化轉(zhuǎn)型時期，12個月間，國內(nèi)代建房企新增總建筑面積達(dá)到約2.2億平方米，較上年增長27%，但在市場規(guī)模擴(kuò)大的前提下，面積增速也同步下降超過20個百分點。
聚焦至個體，2024年年內(nèi)，有4家企業(yè)代建新拓規(guī)模破千萬平方米，包括綠城管理、旭輝建管、潤地管理以及藍(lán)城集團(tuán)。
與去年相比，上述前三家代建企業(yè)新拓規(guī)模數(shù)據(jù)依舊維持正增長，而藍(lán)城險些“掉隊”，2024年新增簽約建筑規(guī)模面積1570萬平方米，相較2023年同期1899萬平方米的數(shù)據(jù)反而有所下降。
截至2024年12月，藍(lán)城已進(jìn)駐中國27個省及直轄市、146個地級市，操盤項目690個。逐年上升的操盤項目數(shù)量與實際新拓面積之間的割裂感，或源自市場環(huán)境變局，亦或是藍(lán)城代建業(yè)務(wù)本身。但在2024年新增項目背后，多數(shù)都烙下了深刻的合作基因。
代建垂直打法
時至今日，代建行業(yè)從“下一個萬億級藍(lán)海市場”來到競爭紅海階段，作為為數(shù)不多仍保持熱度的細(xì)分賽道，藍(lán)城在其中擁有定量的市場占比與話語權(quán)，但同樣也在面臨同類型玩家競爭的挑戰(zhàn)。
這對應(yīng)上了此前藍(lán)城接受觀點新媒體采訪時所說：大環(huán)境如此，面對已深耕多年的代建業(yè)務(wù)，許峰同樣也有新感悟："代建方面，我們藍(lán)城本身的市場占比還可以，不過現(xiàn)在競爭壓力的確也很大。市場還是需要平衡，企業(yè)不可能一家獨(dú)大。“
近兩三年內(nèi)，代建涌入更多新玩家，其中不乏原本以地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)。"幾乎所有頭部地產(chǎn)公司都進(jìn)入到了代建行業(yè)，有一些母公司已經(jīng)在爆雷或者爆雷邊緣的公司也都進(jìn)入到了這個行業(yè)當(dāng)中。"代建從苦活、臟活、累活"轉(zhuǎn)變成地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營的主流趨勢之一。
以藍(lán)城主要深耕的城市之一蘇州為例，據(jù)觀點新媒體查閱資料搜集得知，2025年蘇州新盤代建項目的數(shù)量預(yù)計將超過15宗，約占全年新盤數(shù)量的30%，而在這些代建新盤中，代建企業(yè)與國企之間合作的比例明顯上升。
藍(lán)城雖不是蘇州本地企業(yè)，但在市場內(nèi)運(yùn)作時間長、經(jīng)營方向較為垂直，于蘇州的項目基本聚焦低密別墅類型，2025年將面世市的別墅型產(chǎn)品包括藍(lán)城垂虹桃源里、藍(lán)城紅梨灣亨通、藍(lán)城湖亭望月等。
其中，藍(lán)城垂虹桃花源是藍(lán)城與吳江城投合作的第三宗項目，位于吳江東太湖度假區(qū)（太湖新城）笠澤路，2023年12月15日，無錫德文置業(yè)有限公司、蘇州市吳江城市建設(shè)開發(fā)有限公司底價競得項目地塊，成交總價4.4億元，成交樓面價1.33萬元/平方米。根據(jù)規(guī)劃，項目擬建20棟住宅，包含13棟別墅，7棟洋房產(chǎn)品。
此前，藍(lán)城與吳江城投已在吳江板塊內(nèi)打造了藍(lán)城湖畔江南里、藍(lán)城丹楓云廬項目，可以說自藍(lán)城進(jìn)駐蘇州以來，吳江城投與其便打上了合作烙印，與垂虹桃花源相似，藍(lán)城湖畔江南里也規(guī)劃了合院別墅及洋房房型，而丹楓云廬在疊墅之外，還規(guī)劃了7棟高層。
盡管三宗項目在產(chǎn)品布局上各有差異，低容積率的特征卻出奇統(tǒng)一。在蘇州，藍(lán)城將低容積率視作代建業(yè)務(wù)深耕的重要條件。此前于2024年10月，藍(lán)城首次進(jìn)駐蘇州相城板塊，聯(lián)合相高新在相城區(qū)以總價8.7億元的價格拿下2宗超低容積率宅地，地塊均位于澄陽沿湖板塊，容積率僅1.01，甚至低于與吳江城投的合作項目。
值得注意的是，在藍(lán)城于相城拿地的一個月前，象嶼還與黃橋國資聯(lián)合體也以6.4億元的總價競得相城區(qū)黃橋板塊的一宗低密度宅地，容積率同樣為1.01，擬將規(guī)劃為低密度的疊墅和聯(lián)排產(chǎn)品，預(yù)計未來房價將超過3萬元/平方米。該年年底，藍(lán)城突然對外投資成立了一家新企業(yè)，資方恰好包括象嶼與黃橋國資。不難推測，未來藍(lán)城或有一定概率以代建方式參與進(jìn)這宗項目。
聯(lián)手AMC紓困
蘇州城是藍(lán)城加碼代建業(yè)務(wù)的縮影，在這家企業(yè)的觀念中，以三四線城市為代表的房產(chǎn)項目從數(shù)量上已經(jīng)呈現(xiàn)過剩狀態(tài)，而一線核心城市則還會出現(xiàn)剛性購房需求，從近年藍(lán)城深耕的蘇州、杭州、南京等城市政府、商業(yè)代建項目可看出其對于一線城市的青睞。
與此同時，入局者的加入、市場環(huán)境的變化也時刻影響著藍(lán)城的經(jīng)營行情，據(jù)藍(lán)城總裁許峰向觀點新媒體透露，目前藍(lán)城接觸的代建項目中，后期會有部分因為銷售無法達(dá)到預(yù)期，業(yè)主現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，導(dǎo)致暫?；蛘呓饧s。
“我們會進(jìn)行權(quán)衡、妥協(xié)，現(xiàn)在的客戶群更多集中在地方平臺公司。”基于多年的政府代建服務(wù)背景，藍(lán)城旗下的藍(lán)城樂居也會承接地方國企委托的商品房項目和不良紓困項目的代建服務(wù)。
其中，最典型的是浙江金華中奧邑墅項目，于2020年，藍(lán)城樂居首次涉足房地產(chǎn)不良重整業(yè)務(wù)，第一宗項目便是爛尾超過8年之久的金華中奧邑墅，因開發(fā)商中奧置業(yè)資金斷裂，項目一期自2010年開工，建施工期4年之久，卻在2014年7月爛尾停工。
為盤活項目藍(lán)城樂居選擇與浙商資產(chǎn)管理有限公司、杭州浙商企融破產(chǎn)管理有限公司以及浙江中鵬建設(shè)有限公司組成聯(lián)合體，以“AMC增量資金+債權(quán)清算+品牌代建”的模式獲取了重整裁定通過。
在項目重整階段，浙商資產(chǎn)作為重整重組顧問，牽頭并配合管理人，解決重整資金以及司法流程相關(guān)問題；藍(lán)城樂居則作為項目代建方，在項目投融階段鎖定目標(biāo)成本和后期交付標(biāo)準(zhǔn)，最終完成項目交付。
以AMC增量資金＋品牌代建的方式入局爛尾項目并非偶然，事實上，一個經(jīng)濟(jì)體的要素稟賦結(jié)構(gòu)決定其最優(yōu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在其特定發(fā)展水平中，應(yīng)該對應(yīng)適當(dāng)?shù)慕鹑诮Y(jié)構(gòu)。但于近年以來，金融支持實體經(jīng)濟(jì)的力度處于波動狀態(tài)，最直觀的反映是邊際資本產(chǎn)出率（ICOR）的變化。1995-2008年，我國ICOR始終低于4，年均為3.3；自2008年開始，該數(shù)據(jù)持續(xù)上升，2008-2021年年均翻倍至6.9，2024年，這一數(shù)據(jù)再次攀升。
因此，在金融效率打折的基礎(chǔ)上，代建等行業(yè)內(nèi)與實體經(jīng)濟(jì)相關(guān)聯(lián)的的入局玩家更需要積極尋找金融資源。
而金融機(jī)構(gòu)的角色也逐漸由放款方轉(zhuǎn)變?yōu)槔骊P(guān)聯(lián)方，借此也衍生出不同形式的代建合作形式。國內(nèi)一些信托機(jī)構(gòu)和AMC會行程“接管+代建”紓困模式，與地產(chǎn)企業(yè)及代建企業(yè)共同參與房地產(chǎn)項目盤活，最終實現(xiàn)共同盈利，藍(lán)城便是其中之一。
金華中奧邑墅之外，藍(lán)城樂居還以類似的方式盤活了位于臺州市的北岸綠洲項目，作為曾經(jīng)轉(zhuǎn)手恒大的大型項目，其總建面達(dá)到140萬平米，此前操盤方大衛(wèi)房產(chǎn)出險之后，項目開發(fā)也陷于擱置狀態(tài)。于2023年，中國華融找到藍(lán)城，選擇以AMC+代建的方式介入項目。
對于大衛(wèi)房產(chǎn)等中小房企的爛尾項目而言，AMC多以收購債權(quán)、引入代建的方式操盤項目，這種模式相對于戰(zhàn)投危機(jī)企業(yè)來說，投入資金少，退出周期短，更符合藍(lán)城代建業(yè)務(wù)的擴(kuò)張需求。
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